Reforma Tributária no Aluguel de Galpão: o que Muda de 2026 a 2033 (IBS, CBS e a LC 214/2025)

Resposta direta: a locação de galpão passou a ser tributada pelo IBS e pela CBS por força da Lei Complementar 214/2025, com redução de 70% da alíquota (art. 261). Em 2026 vale só o ano-teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1% destacados no documento fiscal, sem recolhimento — desde que o contribuinte cumpra as obrigações acessórias (art. 348). A data que interessa a quem aluga galpão é 1º de dezembro de 2026: é quando o destaque de IBS e CBS na NFS-e passa a ser obrigatório para locação de bens imóveis (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026); para optantes do Simples Nacional, 1º de janeiro de 2027. Em regime pleno, a alíquota efetiva sobre o aluguel deve ficar em torno de 8% — mas o locatário pessoa jurídica no regime regular toma crédito integral desse valor, de modo que o custo real sobe para uns e não sobe para outros. Contratos não residenciais assinados até 16 de janeiro de 2025 e registrados até 31 de dezembro de 2025 podem manter 3,65% até o fim do prazo contratual (art. 487). Este artigo traz o calendário, as contas e o que fazer agora.

O calendário da reforma no aluguel de galpão

Quando	O que vale para a locação	Base
2026 (ano-teste)	CBS de 0,9% e IBS de 0,1% destacados no documento fiscal, com recolhimento dispensado para quem cumprir as obrigações acessórias. PIS e COFINS continuam devidos integralmente.	LC 214/2025, arts. 343 e 348
1º de dezembro de 2026	Destaque de IBS e CBS na NFS-e passa a ser obrigatório na locação de bens móveis e imóveis e em taxas condominiais. Antes disso não há obrigação de emitir nota de aluguel por causa da reforma.	Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, III
1º de janeiro de 2027	Mesma obrigação para optantes do Simples Nacional. Pessoa física que se enquadre como contribuinte precisa se inscrever no CNPJ.	Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, § 1º; LC 214/2025, art. 251
2027	CBS entra em alíquota cheia, já com o redutor de 70%. PIS e COFINS são extintos. IBS permanece em 0,1%.	LC 214/2025 e EC 132/2023
2029 a 2032	IBS sobe em degraus (um décimo a mais por ano) enquanto ICMS e ISS caem na mesma proporção: 90% em 2029, 80% em 2030, 70% em 2031 e 60% em 2032.	EC 132/2023, ADCT
2033	Regime pleno de IBS e CBS. ICMS e ISS extintos.	EC 132/2023

Fonte: Lei Complementar 214, de 16 de janeiro de 2025; Emenda Constitucional 132/2023; Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, publicado em 31 de julho de 2026; Decreto 12.955/2026 (regulamento da CBS) e Resolução CGIBS nº 6/2026 (IBS). Situação em 6 de setembro de 2026.

Quanto vai custar: a conta sobre um galpão real

A alíquota de referência do IBS e da CBS ainda não foi fixada em lei: o Tribunal de Contas da União calcula e o Senado fixa por resolução (LC 214/2025, art. 349), e o art. 475, § 11, trabalha com 26,5% como parâmetro de referência. As estimativas oficiais em circulação apontam CBS em torno de 8,8% e IBS em torno de 17,7%. Com o redutor de 70% da locação, a alíquota efetiva fica perto de 8%. A tabela usa um exemplo fixo: um galpão de 1.000 m² com aluguel de R$ 30.000 por mês. É um valor redondo, escolhido para a conta ficar fácil de conferir; o preço real de mercado, cidade a cidade e atualizado toda segunda-feira, está no Termômetro de Galpões do ABCDM.

Situação	Alíquota sobre o aluguel	Sobre R$ 30.000 por mês	Quem paga na prática
Hoje: locadora PJ no lucro presumido (PIS e COFINS)	3,65%	R$ 1.095	Embutido no aluguel; o locatário não credita
2026, ano-teste	1,00% destacado, sem recolher	R$ 300 (informativo)	Ninguém; é só destaque, se as obrigações forem cumpridas
2027 e 2028: só a CBS, com redutor	cerca de 2,6%	cerca de R$ 780	Locatário PJ no regime regular credita
2033: regime pleno com redutor de 70%	cerca de 8%	cerca de R$ 2.400	Locatário PJ no regime regular credita; Simples e não contribuinte, não
Regime opcional do art. 487 (contrato antigo)	3,65% definitivos	R$ 1.095	Sem crédito para nenhum dos lados

Fonte: cálculo da Disk Galpões sobre um aluguel de exemplo de R$ 30.000 por mês, com as alíquotas de referência ainda em estimativa. IBS e CBS incidem por fora do aluguel; o contrato precisa dizer quem absorve o valor. Os percentuais mudam quando o Senado fixar a alíquota de referência.

O ponto que costuma passar despercebido: em uma locação entre empresas, o aumento é aparente. O galpão alugado por uma indústria ou por um operador logístico no regime regular gera crédito integral de IBS e CBS para o locatário, porque a não cumulatividade é plena. Quem sente o aumento de fato é o locatário optante do Simples Nacional, o locatário não contribuinte e o proprietário que não conseguir repassar o tributo.

O regime opcional de 3,65%: quem ainda alcança

O art. 487 da LC 214/2025 permite que contratos de locação já em vigor continuem tributados a 3,65% sobre a receita bruta, em vez de entrarem no regime novo. A opção é irretratável e não dá direito a crédito. Para galpão e demais imóveis não residenciais, os requisitos são cumulativos:

Requisito	O que a lei exige
Data de assinatura	Contrato firmado até 16 de janeiro de 2025, data da publicação da LC 214
Prazo	Contrato por prazo determinado
Prova da data	Firma reconhecida ou assinatura eletrônica que dê data certa ao documento
Formalização	Registro em cartório de imóveis ou de títulos e documentos até 31 de dezembro de 2025, ou comunicação à Receita Federal na forma do regulamento
Vigência da opção	Pelo prazo original do contrato; renovação e prorrogação ficam de fora e caem no regime novo
Contrapartida	Sem crédito de IBS e CBS para o locador, sem redutor social, recolhimento definitivo e escrituração segregada

Fonte: LC 214/2025, art. 487. Na prática, o benefício está fechado para contratos novos: quem não assinou até 16 de janeiro de 2025 e não registrou até 31 de dezembro de 2025 já não entra. Vale conferir contrato por contrato na carteira, porque um contrato de cinco anos assinado em 2024 pode carregar os 3,65% até 2029.

Quem é contribuinte: empresa, holding e pessoa física

Locador	É contribuinte de IBS e CBS?	O que precisa fazer
Empresa ou holding patrimonial (PJ) no regime regular	Sim	Destacar IBS e CBS na NFS-e a partir de 1º de dezembro de 2026 e apurar mensalmente
PJ optante do Simples Nacional	Sim, com regra própria	Obrigações a partir de 1º de janeiro de 2027; pode recolher IBS e CBS por fora do Simples para gerar crédito ao locatário
Pessoa física com mais de 3 imóveis locados e receita acima de R$ 240 mil no ano anterior	Sim (requisitos cumulativos)	Inscrição no CNPJ a partir de 1º de janeiro de 2027 e emissão de documento fiscal
Pessoa física abaixo de qualquer um dos dois limites	Não	Segue apenas com o imposto de renda sobre o aluguel, como hoje

Fonte: LC 214/2025, art. 251. O limite de R$ 240 mil é atualizado mensalmente pelo IPCA. Se a receita de locação ultrapassar o limite em mais de 20% no curso do próprio ano, o enquadramento se antecipa para aquele ano-calendário. O redutor social de R$ 600 por imóvel ao mês vale só para locação residencial de prazo igual ou superior a 90 dias: não se aplica a galpão.

O que fazer até 1º de dezembro de 2026

Checklist para quem é proprietário ou administra carteira de galpões:

Providência	Por quê	Prazo
Levantar a carteira e separar os contratos assinados até 16/01/2025 com registro até 31/12/2025	São os que podem manter 3,65% pelo art. 487	Imediato
Conferir se o sistema de gestão emite NFS-e com os campos de IBS e CBS	O destaque passa a ser obrigatório na locação	Até 1º de dezembro de 2026
Cumprir as obrigações acessórias de 2026 (cadastro, domicílio, documentos e declarações)	A dispensa de recolhimento do ano-teste é condicionada a isso (art. 348)	Durante 2026
Revisar a cláusula de tributos dos contratos vigentes	Definir se o aluguel é líquido de IBS e CBS ou se o valor já os inclui	Antes da próxima renovação
Checar o perfil tributário dos locatários	Locatário no regime regular credita; Simples e não contribuinte, não. Isso muda a negociação	Antes da próxima renovação
Pessoa física: contar imóveis e receita do ano anterior	Passando dos dois limites, vira contribuinte e precisa de CNPJ em 2027	Até dezembro de 2026

A cláusula de tributos no contrato de locação

Como IBS e CBS são destacados no documento fiscal e calculados por fora, o contrato precisa dizer de quem é o encargo. Texto de referência, para adaptar com o advogado da operação:

“O aluguel mensal ora ajustado é líquido de tributos incidentes sobre a locação. O IBS e a CBS, instituídos pela Lei Complementar 214/2025, bem como quaisquer tributos que venham a substituí-los, serão destacados no documento fiscal e acrescidos ao valor do aluguel, cabendo ao LOCATÁRIO o respectivo pagamento, na forma e nos prazos da legislação. As partes reconhecem que, sendo o LOCATÁRIO contribuinte no regime regular, o valor destacado é passível de apropriação como crédito. Alterações de alíquota ou de regime de tributação serão aplicadas automaticamente a partir da vigência da norma, sem necessidade de aditivo.”

Se o contrato for daqueles que mantêm o regime do art. 487, a cláusula precisa registrar a opção e a sua irretratabilidade. Veja também as demais cláusulas essenciais em contrato de locação de galpões.

Perguntas frequentes

O aluguel de galpão passou a ter imposto novo

Sim. A LC 214/2025 colocou a locação de imóveis no campo do IBS e da CBS, com redução de 70% da alíquota (art. 261). Em 2026 vale apenas o ano-teste, com 0,9% de CBS e 0,1% de IBS destacados e sem recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias. A cobrança efetiva começa em 2027, com a CBS, e se completa em 2033.

Preciso emitir nota fiscal de aluguel desde agosto de 2026

Não. O que passou a valer em 3 de agosto de 2026 foi o destaque de IBS e CBS na NF-e e em outros documentos, que não alcançam a locação. Para locação de bens imóveis, a obrigação de destaque na NFS-e começa em 1º de dezembro de 2026 (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026), e em 1º de janeiro de 2027 para optantes do Simples Nacional.

Qual será a alíquota de IBS e CBS sobre o aluguel

Perto de 8% em regime pleno: a locação tem redução de 70% sobre a alíquota de referência, estimada em torno de 26,5%. O número exato depende da resolução do Senado que fixará a alíquota de referência (LC 214/2025, art. 349); até lá, tudo é estimativa.

Como faço para manter os 3,65% no contrato antigo

O art. 487 exige contrato não residencial por prazo determinado, assinado até 16 de janeiro de 2025 com firma reconhecida ou assinatura eletrônica, e registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 (ou comunicado à Receita). A opção vale pelo prazo original do contrato, é irretratável e não dá direito a crédito. Renovação e prorrogação entram no regime novo.

Quem paga o IBS e a CBS: o dono do galpão ou o inquilino

O contribuinte é o locador, mas o tributo é destacado por fora e o repasse depende do contrato. Se o locatário for pessoa jurídica no regime regular, ele toma crédito integral do valor destacado, de modo que o repasse é neutro para ele. Para locatário do Simples Nacional ou não contribuinte, o repasse é custo.

Pessoa física que aluga galpão vira contribuinte

Só quando cumprir os dois requisitos ao mesmo tempo: mais de três imóveis locados e receita de locação acima de R$ 240 mil no ano anterior, limite atualizado pelo IPCA (art. 251). Nesse caso, precisa se inscrever no CNPJ a partir de 1º de janeiro de 2027 e emitir documento fiscal.

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Metodologia e fontes

Base normativa: Emenda Constitucional 132/2023; Lei Complementar 214, de 16 de janeiro de 2025, em especial os arts. 251 (contribuinte), 261 (redução de 70% na locação), 343 e 348 (ano-teste e dispensa condicionada de recolhimento), 349 (fixação da alíquota de referência), 475 e 487 (regime opcional dos contratos antigos); Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, publicado em 31 de julho de 2026, art. 1º (cronograma de obrigatoriedade dos documentos fiscais); Decreto 12.955/2026 (regulamento da CBS) e Resolução CGIBS nº 6/2026 (IBS). Valores de aluguel usados nas simulações: exemplo fixo de R$ 30.000 por mês para um galpão de 1.000 m². O preço real de mercado, por cidade, está no Termômetro de Galpões do ABCDM. As alíquotas de referência do IBS e da CBS ainda não foram fixadas por resolução do Senado; os percentuais aqui são estimativas e mudam quando a fixação ocorrer. Este texto é informativo, escrito da perspectiva de quem administra contratos de locação de galpões, e não substitui a orientação do contador e do advogado tributarista da sua operação. Conteúdo atualizado em 6 de setembro de 2026.

Leia também: contrato de locação de galpões: cláusulas e garantias, quanto custa alugar um galpão em 2026, vale a pena investir em galpão e comprar ou alugar um galpão.