Em São Paulo, galpões industriais são alugados hoje por R$ 15 a R$ 87 por m²/mês, com mediana de R$ 38,82/m², e vendidos por R$ 2.096 a R$ 10.743 por m², com mediana de R$ 6.273/m². Dados da carteira própria da Disk Galpões na capital: 47 galpões, de 210 a 12.158 m², em 22 de agosto de 2026.
A faixa é larga porque a capital não é um mercado só: a mediana de locação vai de R$ 33,33/m² na Zona Leste a R$ 49,20/m² na Zona Norte, e os galpões do eixo Congonhas passam de R$ 80/m². A Disk Galpões atua na cidade desde 1988. São 27 galpões disponíveis para locação e 28 para venda em São Paulo, além de 29 conjuntos comerciais, 11 prédios e 6 terrenos. WhatsApp (11) 95050-2525 ou (11) 5625-2525. CRECI J-9214.
Quanto custa alugar um galpão industrial em São Paulo?
Em setembro de 2026, a mediana pedida para locação de galpões na capital paulista é de R$ 37,63/m²/mês, apurada sobre 7.190 anúncios válidos entre os 12.461 ativos — a maior oferta da Grande São Paulo. A faixa central da capital vai de R$ 28,33 a R$ 50,00 por m². Fonte: Termômetro Disk Galpões, Edição nº 3, censo de 07/09/2026 no VivaReal, imóveis acima de 200 m².
Na carteira própria, por faixa de área:
| Faixa de área | Imóveis na amostra | Mediana | Faixa praticada |
|---|---|---|---|
| 200 a 500 m² | 3 | R$ 33,33/m²/mês | R$ 24,29 a R$ 46,67 |
| 500 a 1.000 m² | 7 | R$ 32,20/m²/mês | R$ 23,33 a R$ 50,00 |
| 1.000 a 2.000 m² | 7 | R$ 66,49/m²/mês | R$ 15,25 a R$ 86,55 |
| Acima de 2.000 m² | 7 | R$ 46,20/m²/mês | R$ 15,02 a R$ 80,61 |
| Consolidado | 24 | R$ 38,82/m²/mês | R$ 15,02 a R$ 86,55 |
Na prática, um galpão de 1.000 m² em São Paulo costuma sair entre R$ 28.000 e R$ 59.000 por mês, mais IPTU — primeiro e terceiro quartil da carteira. A mediana alta da faixa de 1.000 a 2.000 m² não é erro: é onde estão os galpões de Vila Congonhas e Indianópolis, a 700 m do Aeroporto de Congonhas e a 1,7 km da Avenida dos Bandeirantes, que o mercado precifica como última milha, não como indústria.
O preço muda por zona
| Zona | Galpões na carteira | Locação (mediana) | Venda (mediana) |
|---|---|---|---|
| Sul (inclui Ipiranga e Jabaquara) | 25 | R$ 35,29/m²/mês (n=11) | R$ 6.070/m² (n=14) |
| Leste | 9 | R$ 33,33/m²/mês (n=5) | R$ 6.734/m² (n=6) |
| Oeste | 6 | R$ 40,00/m²/mês (n=5) | R$ 6.940/m² (n=1) |
| Norte | 6 | R$ 49,20/m²/mês (n=2) | R$ 5.375/m² (n=4) |
| Centro (Barra Funda) | 1 | R$ 50,00/m²/mês (n=1) | — |
Galpão em condomínio custa mais que monousuário na capital: mediana de R$ 48,33/m² contra R$ 35,29/m².
Quanto custa comprar um galpão em São Paulo
| Faixa de área | Imóveis na amostra | Mediana | Faixa praticada |
|---|---|---|---|
| Até 600 m² | 7 | R$ 4.000/m² | R$ 2.096 a R$ 8.866 |
| 600 a 1.500 m² | 7 | R$ 5.867/m² | R$ 2.138 a R$ 10.743 |
| 1.500 a 3.000 m² | 6 | R$ 6.467/m² | R$ 5.342 a R$ 8.723 |
| Acima de 3.000 m² | 5 | R$ 7.619/m² | R$ 3.889 a R$ 10.693 |
| Consolidado | 25 | R$ 6.273/m² | R$ 2.096 a R$ 10.743 |
Ao contrário de Diadema, onde o m² cai conforme a área cresce, na capital ele sobe com o tamanho: os galpões grandes de São Paulo estão em terrenos de até 24.500 m², e é o terreno que se vende. A mediana das áreas para construção da carteira na capital é de R$ 8.481/m² de terreno (faixa de R$ 3.877 a R$ 13.500), contra R$ 2.617 em Diadema — a conta está em quanto custa construir um galpão. Nesse patamar, construir na capital raramente compete com comprar pronto.
O padrão técnico do galpão de São Paulo
Levantamento sobre os 47 galpões da carteira:
| Característica | Padrão da cidade |
|---|---|
| Pé-direito mediano | 6,25 metros (30 galpões com a medida; 6 m e 7 m são os mais frequentes) |
| Amplitude de pé-direito | 3,45 m a 12 m |
| Áreas ofertadas | 210 m² a 12.158 m² (mediana de 1.100 m²) |
| IPTU anual | mediana de R$ 32,72 por m² construído (faixa: R$ 14,40 a R$ 79,92; 28 imóveis) |
| Perfil predominante | monousuário em lote urbano (33 de 47); 14 em condomínio |
Na prática: o galpão da capital é urbano, de pé-direito médio e IPTU 23% mais caro que o de Diadema (R$ 26,69/m²). Docas elevadas, pátio para carreta e pé-direito de 10 a 12 metros aparecem em poucas fichas — o 37581, na Vila Leopoldina, com 22 docas, é exceção. Logística verticalizada em módulo novo encontra mais oferta no eixo Anhanguera–Bandeirantes; quem precisa estar dentro da cidade encontra na capital o imóvel pronto, e paga por ele.
Onde ficam os galpões em São Paulo
Distribuição dos 47 galpões da carteira:
- Zona Sul (25 galpões) — Jardim Luso, Americanópolis, Vila Fachini, Cidade Domitila e Pedreira, entre a Avenida Cupecê e a Imigrantes; Santo Amaro, Capela do Socorro e Jurubatuba, no Arco Jurubatuba, área de “intensivo desenvolvimento industrial associado às cadeias metalúrgica, química e farmacêutica” segundo o Plano Diretor; Vila Congonhas e Indianópolis, o pedaço prime de última milha; Ipiranga, Vila Independência e Vila Liviero, no eixo da Avenida do Estado.
- Zona Leste (9) — Mooca, Vila Prudente, Quinta da Paineira, Vila Invernada, Vila Formosa e Vila Mesquita: galpões de 280 a 4.100 m² com o m² de locação mais baixo da cidade, no eixo Radial Leste–Salim Farah Maluf–Ayrton Senna.
- Zona Norte (6) — Parque Novo Mundo, Casa Verde, Vila Isolina Mazzei e Jardim Pereira Leite, junto à Marginal Tietê, Fernão Dias e Dutra; poucos imóveis, procurados e caros.
- Zona Oeste (6) — Vila Leopoldina, Jaguaré, Lapa de Baixo e Pirituba: o corredor da Marginal Pinheiros, com os maiores galpões logísticos da carteira.
- Centro (1) — Barra Funda.
Lista atualizada em galpões em São Paulo e em todos os nossos imóveis.
Caminhão na capital: a regra que muda o valor do galpão
Na capital, o endereço do galpão determina a hora em que o caminhão pode chegar. Segundo a CET (Portaria 137/18-SMT.GAB), na Zona de Máxima Restrição de Circulação (ZMRC) caminhões não circulam de segunda a sexta, das 5h às 21h, e aos sábados, das 10h às 14h. Nas Vias Estruturais Restritas (VER), como a Marginal Tietê e as avenidas do Estado e Salim Farah Maluf, a restrição vale das 5h às 9h e das 17h às 21h nos dias úteis e das 10h às 14h aos sábados. O Veículo Urbano de Carga (VUC) tem regime próprio.
Dois galpões iguais, um dentro e outro fora da ZMRC, não valem o mesmo para a mesma operação. Antes de propor, confira no mapa da CET se o endereço está no perímetro e se a rota até a rodovia — ou até o Rodoanel Mário Covas, que contorna a cidade — passa por VER.
O que verificar antes de fechar
- Zoneamento (Lei 16.402/2016) — para galpão interessam a ZPI (Zona Predominantemente Industrial) e a ZDE (Zona de Desenvolvimento Econômico, “áreas que apresentam grande concentração de atividades industriais de pequeno e médio porte”), mas boa parte da oferta está em ZM (Zona Mista), onde o uso industrial depende do porte e da CNAE. Consulte o lote no GeoSampa, antes da proposta.
- AVCB válido — sem ele não sai o alvará de funcionamento.
- Restrição de caminhão — ZMRC, VER e rota até a rodovia.
- Capacidade do piso — em kg/m²; em galpão de dois ou três pavimentos, comum na capital, o piso superior aguenta bem menos.
- Energia instalada (kVA) — ampliar carga leva meses.
- Acesso e manobra — o raio de giro no pátio decide se carreta entra ou se a operação fica restrita a VUC.
- Licença ambiental (CETESB) — obrigatória para parte das atividades, conforme a CNAE.
Por que São Paulo
A capital é o maior mercado de galpões do estado — 12.461 anúncios de locação e 11.167 de venda em 07/09/2026, contra 2.244 e 969 em São Bernardo do Campo, a segunda praça do Termômetro. O custo é o m² acima de Diadema (R$ 26,68) e de Mauá (R$ 30,41) e a restrição de circulação. Para comparar, as landings de Diadema, São Bernardo do Campo e Santo André publicam os mesmos números para o ABC.
Os valores desta página são o retrato de 07/09/2026 e são revistos a cada trimestre. O preço de mercado atualizado toda segunda-feira fica em uma página só: o Termômetro de Galpões do ABCDM.
Perguntas frequentes sobre galpões em São Paulo
Quanto custa alugar um galpão de 1.000 m² em São Paulo?
Entre R$ 28.000 e R$ 59.000 por mês, mais IPTU, conforme a zona. A mediana da carteira da Disk Galpões é de R$ 38,82 por m²/mês (22/08/2026); a dos portais, R$ 37,63 (Termômetro, 07/09/2026).
Qual o preço do m² de galpão em São Paulo para compra?
Mediana de R$ 6.273 por m², faixa de R$ 2.096 a R$ 10.743. O m² sobe com a área porque, nos galpões grandes da capital, o valor está no terreno.
Qual zona de São Paulo tem o galpão mais barato?
Na carteira da Disk Galpões, a Zona Leste, com mediana de R$ 33,33/m²/mês, seguida da Zona Sul industrial (Jardim Luso, Americanópolis, Pedreira), com R$ 35,29. Norte e Oeste ficam acima de R$ 40.
Caminhão pode circular em São Paulo durante o dia?
Fora da ZMRC e das VER, sim. Na ZMRC, caminhões são proibidos de segunda a sexta das 5h às 21h e aos sábados das 10h às 14h (CET, Portaria 137/18-SMT.GAB). Nas VER, como a Marginal Tietê, das 5h às 9h e das 17h às 21h nos dias úteis.
Quem paga o IPTU na locação de galpão?
Na locação não residencial, o costume é o IPTU ficar por conta do locatário, desde que expresso em contrato. Na capital, o IPTU de galpão fica em torno de R$ 32,72 por m² construído ao ano.
Qual pé-direito encontro em galpões de São Paulo?
De 3,45 a 12 metros, com mediana de 6,25 metros. Pé-direito acima de 10 metros aparece em um só galpão com a medida informada; para logística vertical, a oferta é maior nos condomínios do eixo até Jundiaí.
Posso instalar indústria em qualquer galpão de São Paulo?
Não. A atividade precisa ser compatível com a zona do lote pela Lei 16.402/2016 (ZPI, ZDE ou ZM) e, em parte dos casos, com licenciamento da CETESB. Consulte o GeoSampa antes da proposta.
Vale mais a pena construir ou comprar galpão pronto em São Paulo?
Com terreno a R$ 8.481/m² na capital, construir raramente compete com comprar pronto a R$ 6.273/m². A conta muda fora do cinturão consolidado, com terreno abaixo de R$ 1.000/m².
Procurando galpão em São Paulo?
A Disk Galpões administra carteira própria na capital e no ABC desde 1988. Fale com um corretor pelo WhatsApp (11) 95050-2525 ou ligue (11) 5625-2525. Rua Orense, 41, Conjunto 1511, Centro, Diadema/SP. CRECI J-9214.
Veja todos os galpões disponíveis em São Paulo →
Metodologia: valores apurados sobre os 47 galpões (33 monousuários e 14 em condomínio) da carteira própria da Disk Galpões em São Paulo, posição de 22 de agosto de 2026. Locação: 24 imóveis com área e valor informados, acima de 200 m², excluídos 3 registros com R$/m² três vezes acima ou abaixo da mediana (dois em Americanópolis com valor incompatível com a área e um imóvel comercial na Vila Olímpia a R$ 177/m²). Venda: 25 imóveis, excluído 1. IPTU: 28 imóveis, excluídos 7 com valor fora da faixa. Pé-direito: 30 imóveis com a medida informada. Medianas sobre valor anunciado, sem desconto de negociação. Mercado: Termômetro Disk Galpões, Edição nº 3, censo de 07/09/2026 no VivaReal. Atualização trimestral.
Valores e características descrevem o padrão do mercado de São Paulo nas datas indicadas em cada tabela; preço pedido, não fechado. A disponibilidade de imóveis muda diariamente: consulte os galpões disponíveis em São Paulo.
