Indicadores do Mercado de Galpões em 2026: Vacância, Preço do m² e Absorção no ABC e em São Paulo

Resposta direta: em setembro de 2026, os três indicadores do setor logístico apontam um mercado favorável ao proprietário. A vacância de galpões logísticos está no menor nível da série histórica (6,5% no Brasil no 1º trimestre de 2026, segundo a JLL; cerca de 7% na Região Metropolitana de São Paulo, segundo a CBRE), a absorção líquida foi positiva (1,1 milhão de m² no país no trimestre, 549 mil m² só em São Paulo) e o preço pedido subiu 12% em 12 meses no estado. No Grande ABC, a mediana do preço pedido de locação vai de R$ 26,68 por m² ao mês em Diadema a R$ 40,54 em São Caetano do Sul; na capital, R$ 37,63 (Termômetro de Galpões do ABCDM, leitura de 7 de setembro de 2026).

Quais são os três indicadores e o que cada um mede

Vacância, preço pedido e absorção são os três números que resumem o equilíbrio entre oferta e demanda de galpões. Lidos juntos, dizem quem tem mais força na negociação: quem aluga ou quem é dono.

Indicador	O que mede	Como ler	Quem publica
Vacância	Percentual da área construída que está vazia e disponível	Alta (acima de 15%) favorece o inquilino; baixa (abaixo de 10%) favorece o proprietário	Consultorias (JLL, CBRE, Buildings, SiiLA), com foco em condomínios logísticos
Preço pedido	Valor por m² ao mês anunciado pelos proprietários	Mediana por cidade; o valor fechado costuma ficar 5% a 10% abaixo	Termômetro da Disk Galpões (semanal, ABC e capital) e consultorias
Absorção	Área ocupada no período (bruta) ou ocupada menos devolvida (líquida)	Líquida positiva indica demanda crescendo mais rápido que a oferta	Consultorias, por trimestre

Vacância: quanto está e o que significa para quem procura galpão

O 1º trimestre de 2026 fechou com vacância de 6,5% nos condomínios logísticos do Brasil, o menor valor já registrado pela JLL. Na Região Metropolitana de São Paulo, a CBRE mede cerca de 7%; em Barueri, 2%. Na prática, isso significa pouca área pronta disponível, propostas com menos margem de desconto e disputa por imóveis bem localizados.

Um cuidado de leitura: esses percentuais medem condomínios logísticos de grande porte. O galpão avulso do ABC, o monousuário de 500 a 5.000 m² em zona industrial, não entra nessa conta. Para esse mercado, o indicador disponível é a oferta anunciada: quantos galpões estão à disposição em cada cidade e como esse número se move semana a semana.

Cidade	Anúncios ativos de locação	Variação na semana	Anúncios ativos de venda
Diadema	750	—	483
Mauá	575	—	184
Santo André	1.671	—	1.011
São Caetano do Sul	638	—	489
São Bernardo do Campo	2.244	—	969
São Paulo (capital)	12.461	—	11.167

Fonte: Termômetro de Galpões do ABCDM (Disk Galpões), leitura de 7 de setembro de 2026, anúncios ativos de galpões, depósitos e armazéns no VivaReal. Um anúncio pode corresponder a mais de um imóvel ou a um mesmo imóvel repetido; o número serve para acompanhar a tendência, não como contagem exata de galpões vazios.

Preço pedido: quanto custa o m² de galpão em cada cidade

O preço é o indicador mais direto e o único que o inquilino sente todo mês. A tabela traz a mediana do preço pedido por m² ao mês nos anúncios de locação, por cidade.

Cidade	Mediana pedida (R$/m²/mês)	Galpão de 1.000 m² (aluguel/mês)	Veja os imóveis
Diadema	R$ 26,68	R$ 26.680	galpões em Diadema
Mauá	R$ 30,41	R$ 30.410	—
Santo André	R$ 36,45	R$ 36.450	galpões em Santo André
São Paulo (capital)	R$ 37,63	R$ 37.630	—
São Bernardo do Campo	R$ 34,00	R$ 34.000	galpões em São Bernardo do Campo
São Caetano do Sul	R$ 40,54	R$ 40.540	—

No eixo logístico entre a capital e Jundiaí, a faixa é parecida: Guarulhos R$ 34,00, Franco da Rocha R$ 33,33, Barueri R$ 31,11, Cajamar R$ 28,11 e Jundiaí R$ 25,00 por m² ao mês. Na tendência de 12 meses, a JLL registra alta de 12% no preço pedido no estado de São Paulo e de 8,2% no Brasil. Para o custo completo (IPTU, seguro, condomínio, prazo), veja quanto custa alugar um galpão em 2026.

Absorção: a demanda está crescendo mais que a oferta

No 1º trimestre de 2026, a absorção líquida de condomínios logísticos no Brasil foi de 1,1 milhão de m² e a bruta, de 1,5 milhão de m² (JLL). São Paulo concentrou 549 mil m² da absorção líquida. Dois inquilinos explicam quase um terço do total nacional: Mercado Livre (320 mil m²) e Shopee (137 mil m²). Dos 720 mil m² entregues no trimestre, 77% já chegaram alugados, e 35% dos 3 milhões de m² previstos até dezembro também já têm contrato.

Para o galpão avulso do ABC, a leitura equivalente é a variação semanal dos anúncios: quando a oferta cai em uma cidade sem que o preço caia junto, os imóveis estão sendo absorvidos; quando a oferta sobe com preço estável, há mais espaço para negociar. Na leitura de 7 de setembro de 2026, São Bernardo do Campo aparece com mediana de R$ 34,00 e 2.244 anúncios de locação, enquanto Santo André tem 1.671 e a capital, 12.461.

Como usar os três indicadores na decisão

Cenário	Leitura	Para quem vai alugar	Para o proprietário
Vacância baixa, preço subindo, absorção positiva (cenário de setembro de 2026)	Mercado do proprietário	Fechar antes do próximo reajuste; negociar prazo e carência em vez de desconto no m²	Sustentar o preço pedido; priorizar inquilino com garantia sólida e contrato longo
Vacância alta, preço estável, absorção negativa	Mercado do inquilino	Pedir desconto, carência para obras e cláusula de saída	Reduzir o pedido para não ficar vazio; oferecer carência
Oferta subindo em uma cidade, preço caindo	Rotação de vitrine ou excesso local	Comparar cidades vizinhas antes de decidir	Conferir se o preço pedido está fora da mediana da cidade

Um exemplo com os números de hoje: para 1.000 m², a diferença entre Diadema (R$ 31.370 ao mês) e São Caetano do Sul (R$ 43.270) é de R$ 11.900 mensais, ou R$ 142,8 mil por ano. Se a operação não depende de estar em São Caetano, o indicador de preço já decide. Se depende, a vacância baixa diz que não adianta esperar por queda: melhor negociar prazo e carência.

Perguntas frequentes

Qual é a taxa de vacância de galpões logísticos em 2026?

6,5% no Brasil no 1º trimestre de 2026, o menor valor da série histórica da JLL. Na Região Metropolitana de São Paulo, a CBRE mede cerca de 7%, e em Barueri, 2%. Os números se referem a condomínios logísticos; o galpão avulso do ABC é acompanhado pela oferta anunciada do Termômetro.

Quanto custa o m² de galpão para alugar no ABC?

Entre R$ 27 e R$ 41 por m² ao mês, conforme a cidade: Diadema R$ 26,68, Mauá R$ 30,41, São Bernardo do Campo R$ 34,00, Santo André R$ 36,45 e São Caetano do Sul R$ 40,54. Na capital, R$ 37,63. Medianas do preço pedido em 7 de setembro de 2026.

O que é absorção líquida?

É a área ocupada no período menos a área devolvida. Quando é positiva, a demanda cresce mais que a oferta. No 1º trimestre de 2026 foi de 1,1 milhão de m² no Brasil e de 549 mil m² em São Paulo.

Vacância baixa é boa ou ruim para quem aluga?

É desfavorável para quem vai alugar: há menos imóveis disponíveis e menos espaço para desconto. Nesse cenário, a negociação rende mais em prazo, carência e cláusulas do que no valor do m².

Onde acompanhar os indicadores toda semana?

No Termômetro de galpões da Disk Galpões, publicado toda semana com oferta e preço pedido por m² em Diadema, São Bernardo do Campo, Santo André, São Caetano do Sul, Mauá, capital e eixo até Jundiaí. Os dados de vacância e absorção de condomínios saem por trimestre nos relatórios da JLL e da CBRE.

O preço pedido é o preço final?

Não. É o valor anunciado. O valor fechado em contrato costuma ficar 5% a 10% abaixo, e cai mais quando o prazo é longo, a garantia é sólida e o inquilino assume adaptações.

Antes de decidir, veja o que o mercado está praticando

Publicamos toda semana o Termômetro de galpões do ABC e Grande São Paulo, com a oferta e o preço pedido por m² em cada cidade. Para ver os imóveis disponíveis agora, acesse as páginas de galpões em Diadema, galpões em São Bernardo do Campo e galpões em Santo André. A Disk Galpões atua em locação, venda e administração de galpões no ABC e em São Paulo desde 1988.

Metodologia e fontes

Preço pedido e oferta: Termômetro de Galpões do ABCDM (Disk Galpões), leitura de 7 de setembro de 2026; mediana do preço pedido por m² ao mês nos anúncios ativos de galpões, depósitos e armazéns no VivaReal, por cidade, e contagem de anúncios ativos de locação e venda. Vacância e absorção: JLL, relatório do mercado de galpões logísticos do 1º trimestre de 2026 (publicado em maio de 2026), e CBRE Brasil, dados divulgados em abril de 2026 para a Região Metropolitana de São Paulo. Os indicadores de consultorias medem condomínios logísticos; a oferta anunciada do Termômetro cobre também galpões avulsos. Este post é atualizado quando sai uma nova leitura relevante.

Leia também: quanto custa construir um galpão em 2026, cap rate: como calcular o retorno de um galpão, tendências do mercado de galpões em 2026 e como montar um centro de distribuição.