Investir em imóveis é uma das melhores formas de construir seu patrimônio e ampliar seu capital. Os galpões, por exemplo, são uma boa opção, pois geram retorno tanto para quem compra quanto para quem aluga.

Porém, para alcançar esse resultado, é importante entender alguns conceitos, como o cap rate, ou taxa de capitalização. Esse é um indicador eficiente que permite analisar o retorno esperado do seu investimento em imóveis.

Para saber mais sobre o assunto, continue a leitura e confira:

• como calcular o cap rate para galpões industriais;
• qual é o cap rate ideal para galpões industriais e logísticos;
• cap rate e o mercado de galpões: como tomar decisões estratégicas.

Como calcular o cap rate para galpões industriais?

O cálculo básico da taxa de capitalização envolve comparar a receita líquida de operações (NOI) com o investimento realizado no imóvel em questão. Com isso, obtemos a seguinte fórmula:

CAP RATE = (Total de Receita Anual do Imóvel / Valor de Mercado do Imóvel) x 100

Vamos considerar o seguinte exemplo: você adquiriu um galpão por R$1.000.000 e o alugou a terceiros por R$10 mil mensais durante um ano. Nesse caso, sua receita anual foi de R$120 mil, então, seguindo a fórmula, seu cap rate para esse investimento é de 12% ao ano.

É importante lembrar que pode haver outros números envolvidos nessa equação, como caso haja despesas associadas ao imóvel, como manutenção de administração. Todos esses valores devem ser deduzidos da sua receita para obter um valor mais preciso.

Se você utiliza o galpão para outras finalidades ou como parte do seu próprio negócio, você pode avaliar sua rentabilidade com base no aluguel pago anualmente ao invés do valor de mercado. Como sua receita, pode considerar também sua contribuição para a produtividade do negócio.

Da mesma forma, você deve atualizar o valor de mercado do imóvel a cada período, combinado? Assim, você consegue comparar seu valor com outros investimentos imobiliários.

Qual é o cap rate ideal para galpões industriais e logísticos?

Como regra geral, o cap rate ideal para o setor de galpões é em torno de 9%. Para alcançar esse valor, é importante levar alguns fatores em conta, confira os principais:

• localidade;
• infraestrutura;
• tamanho;
• demanda do público;
• flutuações no mercado imobiliário;
• condições do imóvel.

Se for necessário realizar reformas antes de utilizar o galpão, ele não terá o mesmo valor. Por outro lado, investir em um local com boas infraestrutura e localização aumenta seu valor de mercado, o que é essencial para estratégias como revenda e aluguel.

Também é importante considerar que o seu perfil de investimento pode afetar diretamente a sua escolha, já que uma das vantagens dos investimentos imobiliários é sua solidez, com boas chances de conseguir alugar o galpão.

Ainda assim, para conseguir um retorno consistente, é preciso avaliar a demanda, as condições do mercado e o interesse geral pelo espaço em questão.

Dessa forma, investidores mais arrojados podem buscar opções de investimento com maior risco, mas que oferecem maior retorno, como a aquisição de um imóvel com a expectativa de melhoria na infraestrutura pública ou mudanças de mercado que contribuam com seu valor.

Cap rate e o mercado de galpões: como tomar decisões estratégicas?

Considerar o cap rate é fundamental para o sucesso de todo investimento imobiliário, mas existem outros fatores atrelados à melhor escolha. Veja, a seguir, o que pode facilitar sua decisão:

Decida pelo aluguel ou pela compra de um galpão

Dependendo da finalidade do negócio, é possível alugar ou comprar um galpão logístico ou industrial. Ambos podem ser boas formas de investimento, dependendo do seu perfil e dos seus objetivos. Sendo assim, vale a pena comparar as alternativas.

De modo geral, se o cap rate for suficiente, então vale a pena comprar o galpão, especialmente se há expectativa de valorização. Porém, se você for usá-lo diretamente ou por um período limitado, a locação pode ser mais rentável.

Compare opções disponíveis

Além de decidir entre a compra ou locação do galpão para logística, esse indicador também é uma excelente forma de comparar diferentes opções de investimento. Se duas propriedades apresentam riscos e expectativas de mercado similares, mas uma tem maior cap rate esperado do que outra, a sua escolha se torna bem mais simples.

Leia também: Como alugar galpão industrial, guia completo

Agora que você já conhece a importância do cap rate na hora de comprar ou alugar um galpão, sabe que considerar o retorno esperado para o seu investimento é um passo fundamental para maximizar sua rentabilidade.

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