Investir em imóveis, especialmente no setor de galpões logísticos e industriais, é uma das formas mais eficientes de aumentar o patrimônio de uma empresa. Porém, para que o investimento traga os resultados esperados, é fundamental entender e calcular o cap rate, ou a taxa de capitalização.

Continue a leitura para saber mais sobre este indicador que ajuda a determinar o retorno de um imóvel e realizar uma análise estratégica sobre se vale a pena ou não investir em determinado galpão. Você vai conferir:

o que é cap rate e como ele funciona;
como calcular o cap rate de galpões logísticos e industriais;
quais são os fatores que influenciam o cap rate de galpões logísticos e industriais;
como determinar o cap rate ideal para seu investimento.

O que é cap rate e como ele funciona?

Cap rate, ou taxa de capitalização, é um indicador utilizado para calcular o retorno anual sobre o investimento em imóveis, especialmente no setor logístico e industrial. Em termos simples, ele mede a relação entre a receita líquida de operações (NOI) de um imóvel e seu valor de mercado.

A fórmula básica para calcular a taxa de capitalização é a seguinte:

Como calcular o cap rate de galpões logísticos e industriais?

Para calcular o cap rate de um galpão, siga os seguintes passos:

Determine a receita anual de aluguel (NOI):

O primeiro passo é calcular a receita líquida anual, que é o valor do aluguel pago anualmente, deduzido das despesas operacionais, como impostos, manutenção e seguros.

Determine o valor de mercado do imóvel:

O próximo passo é saber quanto vale o galpão no mercado. Isso pode ser feito por meio de avaliação imobiliária, considerando a localização, a infraestrutura e as condições gerais do imóvel.

Aplique a fórmula do cap rate:

Com a receita líquida anual e o valor de mercado do galpão em mãos, basta aplicar a fórmula para calcular o cap rate. Isso ajudará a determinar a rentabilidade do imóvel e a viabilidade do investimento.

Confira um exemplo prático de como calcular o cap rate:

Imagine que você comprou um galpão logístico por R$1.000.000 e o alugou por R$10.000 mensais. Sua receita anual seria de R$120.000. Usando a fórmula do cap rate, o cálculo seria:

Neste caso, o cap rate seria de 12%, o que significa que seu investimento geraria 12% de retorno anual sobre o valor de mercado do galpão. Esse número pode ser comparado com outros imóveis e investimentos para avaliar a viabilidade da compra ou locação do galpão.

Quais são os fatores que influenciam o cap rate de galpões logísticos e industriais?

O cap rate pode variar dependendo de vários fatores, como:

Localização

Galpões localizados em áreas com alta demanda, como perto de rodovias principais ou centros urbanos, tendem a ter cap rates mais baixos devido à maior valorização e segurança no investimento.

Infraestrutura e condições do imóvel

Galpões bem conservados e com uma infraestrutura de qualidade, com sistemas de climatização, segurança, iluminação e pisos resistentes, podem ter cap rates mais baixos. Afinal, o retorno esperado é mais garantido.

Demanda e mercado imobiliário local

Se a demanda por galpões em uma área é alta e a vacância é baixa, isso pode influenciar diretamente o cap rate, fazendo com que ele se ajuste à realidade do mercado local.

Tamanho e tipo do galpão

Galpões maiores e com características específicas (como capacidade de armazenamento ou possibilidade de expansão) podem ter cap rates diferenciados, dependendo das expectativas do mercado.

Como determinar o cap rate ideal para seu investimento?

Para determinar o cap rate ideal para seu investimento, considere:

Objetivos de investimento

Se você busca um retorno rápido e está disposto a correr mais risco, pode se interessar por galpões com cap rates mais altos. Se prefere investimentos mais seguros e estáveis, os cap rates mais baixos podem ser mais atraentes.

Análise de mercado local

Entenda a demanda local, as taxas de vacância e os preços médios de aluguel de galpões na região onde o imóvel está localizado. Isso vai te ajudar a definir o que é considerado um bom retorno para o seu investimento.

Tipo de propriedade

Se o galpão apresenta características especiais que atendem a uma demanda específica, como localização estratégica ou possibilidade de expansão, isso pode justificar um cap rate mais baixo.

Como vimos até aqui, o cap rate é essencial para quem busca maximizar os retornos sobre o investimento em galpões. Com ele, é possível calcular o retorno anual de um imóvel e avaliar se ele atende às suas expectativas financeiras.

Dessa forma, para encontrar o galpão ideal, é fundamental combinar o cap rate com outros fatores, como localização, demanda e infraestrutura.

Se você deseja saber mais sobre como o cap rate pode ser uma ferramenta eficaz na compra ou locação de galpões, a Disk Galpões está pronta para ajudar. Oferecemos uma ampla gama de soluções imobiliárias para atender às suas necessidades, seja para locação ou compra de galpões logísticos e industriais.

Conheça nossas soluções e descubra como encontrar o galpão perfeito para o seu negócio, levando em consideração o cap rate e as melhores opções de investimento.